お客さんは誰?不動産投資における客層の考え方

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大家さんをやるなら、

どの層をターゲットにするのか

について真剣に考えた方が良いです。

いろいろな考え方ありますが、私はこんな感じに考えてるよって事をこれから紹介するので是非参考にして下さい。

まず私の考え方を説明します。
私は中流階級ファミリー層をターゲットにしています。

メリットは3点あります。

①属性が良い人をターゲットにする事でリスク(家賃滞納、夜逃げ等)を下げたい。

②長く住んでくれそう

③出口戦略が立てやすい

です。
では解説して行きます。

①属性が良い人をターゲットにする事でリスク(家賃滞納、夜逃げ等)を下げたい。

私は最初の物件を1200万円で物件を仕入れて、月の家賃として12万円頂戴しています。

利回りは低い(12%)けども、月に12万円も払える層は家賃滞納とか夜逃げとか致命的なトラブル起こさないだろう…という短絡的な考え方に基づいています。

つまり大成功はしないけど大失敗は避ける。というスタイルです。

ですが、このスタイルが良いと自分の中で決定するまでには、色々試行錯誤をしました。

大前提の話をしますが、不動産投資で高利回りを達成するには物件を安く仕入れるか、家賃を高くもらうかしかありません。

家賃は相場が決まっているので、なかなか高くする事は出来ませんよね。

となると物件を安く仕入れるしかないのですが、

 

アンダー1000万円の物件は大抵が駅からめっちゃ遠い、めっちゃボロい、事故物件のどれかの条件に該当します。

 

不動産投資において良い立地と言うのはマストですので、高利回りのためにはボロ物件を買うしかありません。

私も実際何回か見学しに行きました。

 

これはもう、百聞は一見にしかずなのですが
マジでボロいです。

 

確かにリフォーム込みで500万くらいで購入出来て5〜6万円で賃貸物件にする事が出来たとするなら20%以上とかの高利回りを達成出来る可能性があります。

私の尊敬する加藤ひろゆきさん(健美家でコラム書いてる人)なんかは

ボロ物件をセルフリフォームする事で高利回りを達成しています。

が、初心者がこれを真似して成功すると思えますか…?

私は謎に自信満々でしたが、ボロ物件を見て

「ここに人が住むイメージが出来ねえ」と思いました。
だって自分が住みたくないですし笑

という出来事があって今のスタイルに落ち着いたわけですが、実際に良いと思う点は、

「今までノートラブルでやれてる」これにつきます。

私は孫正義でも与沢翼でもない普通の人です。

大借金をして平然としていられる強心臓ではありません。

一般の人の中ではリスクを取って色々な事に挑戦していますが、所詮は一般の人です。

日々の平穏だって惜しいわけですよ。

そんな訳で、中流階級ファミリー層をターゲットにしています。

②長く住んでくれそう

アパートに比べて戸建ては長く住んで貰えそうと言うのは皆さんにも感覚的に理解した頂けるかと思います。

特定されないように色々とぼかしますが、私の物件には4人家族+小型ワンちゃん

が住んでくださっています。

お子さんはまだ小学生なのでこの土地(関東の若干田舎)ですくすくと育てる教育方針なのかな。
と勝手に思っていますが多分そうです。

アパートなんかは子供が小さいうちだけだったり単身者の一時的な住まいだったりするので、

流動性が高いため退去入居の度にコストがかさみます。

これが結構かかるんですよね。

だって客付けを早くする為にはモデルルーム級に家をピカピカにする必要がありますから。

一方で、長く住んでくださると、入居者が自動的に掃除してくれたりする訳です。

心からありがとうと言う気持ちでいっぱいです。

私の家の庭掃除してくれてありがとうみたいな感覚ですね。

ファミリー層は長く住んでくれそう。これが2番目のメリットです。

③出口戦略が立てやすい

不動産投資の対象はアパート、マンション、戸建て…etc

ありますが、戸建てのメリットは出口戦略にあります。

わかりやすくアパートのデメリットを言うと

ボロカスになった中古のアパート最後に誰が買いますか?

という問題が最後に残る事にあります。

戸建てとアパートの比較はまた別の記事で書きますが

戸建ては投資家だけじゃなく一般の人にも売れる。最悪土地として売れる。というメリットがあります。

ここから先は完全に妄想ですが、

長くファミリーが住んでくれた結果

子供も大きくなり、愛着も出てきて

「この家を売ってくれませんか」

と最後にお願いされることを密かに願っております。

でもそんなに全てがうまく行くわけがないので、今出来る事を精一杯やりましょう!

長くなりましたが、不動産投資における客層の考え方でした!

 

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